房地产项目全程策划。
2014实操标准手册。
第一部分、全程策划标准流程图。
第二部分实战标准工作提纲。
一、市场调研：
1， 前言
本次市调的背景。
动机。 运用手段。
最终目的
2， 市场分析：
1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
2） 区域市场分析（销售**、成交情况）
3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势。
4， 竞争个案项目调查与分析。
5， 消费者分析：
1） 购买者地域分布；
2） 购买者动机。
3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、**、付款方式）
4） 购买时机、季节性。
5） 购买反应（**、规划、地点等）
6） 购买频度。
6， 结论。
二、 项目环境调研。
1， 地块状况：
1） 位置。
2） 面积。
3） 地形。
4） 地貌。
5） 性质。
2， 地块本身的优劣势。
3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）
4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7， 地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）
三、 项目投资分析。
1， 投资环境分析。
1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开。
2） 房地产的政策法规。
3） 目标城市的房地产供求现状及走势（**、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2， 土地建筑功能选择（见下图表）
3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4， 土地延展价值分析判断（十种因素）
5， 成本敏感性分析 （1）容积率。
2）资金投入。
3）边际成本利润。
6，投入产出分析。
1）成本与售价模拟表。
2）股东回报率。
7， 同类项目成败的市场因素分析。
四，营销策划。
一） 市场调查。
1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2 建筑规模与风格。
3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
二）、 目标客户分析。
1、经济背景
经济实力。行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推广方式、**选择、创意、表达方式。
三）、 **定位。
1 理论**（达到销售目标）
2 成交**。
3 租金**。
4 **策略。
四）、 入市时机、入市姿态。
五）、 广告策略。
1广告的阶段性划分。
2阶段性的广告主题。
3阶段性的广告创意表现。
4广告效果监控。
六）、 媒介策略。
1 媒介选择。
2软性新闻主题。
3媒介组合。
4投放频率。
5费用估算。
七）、推广费用。
1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2 印刷品（销售文件、售楼书等）
3媒介投放。
五、 概念设计。
1， 小区的规划布局和空间组织。
2， 小区容积率的敏感性分析。
3， 小区道路系统布局（**、车流）
4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）
5， 小区建筑风格的形式及运用示意。
6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意。
7， 小区户型比例的搭配关系。
8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分。
9， 小区环境绿化概念原则。
10， 小区环艺小品主题风格确定及示意。
六、 识别系统。
一）核心部分。
1， 名称。
2， 标志。
3， 标准色。
4， 标准字体。
二） 运用部分。
1， 现场。
工地围板。彩旗。
挂幅。欢迎牌。
2， 营销中心。
形象墙。门楣标牌。
指示牌。展板规范。
胸卡。工作牌。
台面标牌。3， 工地办公室。
经理办公室。
工程部。保安部。
财务部。4， 功能标牌。
请勿吸烟。防火、防电危险。
配电房。火警119
消防通道。监控室。
房地产项目全程策划服务合同
6 各阶段营销推广方案。项目各阶段认购 开盘方案 项目各阶段销售计划 项目各阶段营销节点sp公关活动策划 推广阶段划分 分阶段推广战略 分阶段推广主题 项目媒介组合战略制定 媒介投放频率与媒介分布组合。第三条费用及付款方式。1 经甲乙双方友好协商，双方均同意乙方收取的营销策划服务费用为万元整。2 付...