房地产开发****。
项目商业计划书。
委托单位：房地产开发****。
承担单位：咨询****。
二零一三年六月。
目录。1 摘要 4
2 公司介绍 9
3 项目市场调查分析 10
3.1 瓦房店—城市概述 10
3.2 瓦房店市城市经济稳步发展 10
3.3 城市发展规划—瓦房店市城市总体规划（2009-2030） 13
3.4 瓦房店市房地产市场情况 14
3.5 本地房地产产品规划 15
3.6 市场调查分析总结 20
4 项目分析及定位 22
4.1 项目基本情况 22
4.2 项目来历 22
4.3 项目主要规划指标 22
4.4 地块周边规划 22
4.5 项目竞争分析 23
4.6 项目环境分析 24
4.7 项目的swot分析 24
4.8 项目定位 25
5 项目开发规划建议 28
5.1 项目资金投入、项目建设进度计划与项目销售计划 28
5.2 项目概念定位与市场定位 28
5.3 项目规划目标和策略 28
5.4 项目总体规划构思 29
6 管理团队 31
6.1 核心人员构成 31
6.2 组织结构 31
6.3 管理规范性 32
7 项目投资效益评估分析 33
7.1 投资估算假设 33
7.2 不同容积率下项目的收入、成本及收益计算 33
7.3 项目财务** 34
7.4 财务盈利能力分析 36
7.5 经济合理性评价 37
8 投资风险与对策分析 38
8.1 房地产投资风险的类型 38
8.2 该项目的主要风险和规避措施 38
9 融资模式对比分析 41
9.1 房地产公司主要资金渠道介绍 41
9.2 项目股权融资模式分析 46
9.3 项目混合融资模式分析 47
10 项目整体结论 48
房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。
1、自有资金。
利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。
121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。
2、 预收房款。
预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
3、建设单位垫资。
一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。
2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
4、银行贷款。
在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上**于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟**商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面， 房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。
银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。
5、房地产信托。
现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言， 房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。
由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能， 可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新， 尔后再与银行贷款充分结合起来， 就形成了一种新的组合融资模式， 即信托+银行。
6、联合开发。
联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险， 实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调， 使双方获得稳定的现金流， 有效地控制经营风险。
目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定， 即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在 30%及以上。因此对于中型开发企业来说， 选择联合开发这种方式， 可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障， 避免资金链条断裂。
多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的， 对商业特性和商业规律的把握存在着偏差， 套用住宅开发的模式开发， 不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来， 这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位， 并且地产商与经营商强强联合， 可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况， 使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。
7、开发商贴息贷款。
开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金， 委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款， 并由开发商补贴一定期限的利息， 其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲， 通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险， 也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲， 委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题， 实现提前销售。
回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金， 也可直接投入工程建设， 还能够更好地解决30%的开发商的自有资金短缺难题， 使他们更容易得到商业银行的开发贷款。
同时，商家贴息提供了极具**力的市场营销题材， 购房者感觉更***，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行， 获得一定比例的现实贷款， 来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。
8、售后回买及回租。
售后回买指开发商将自己所开发的物业，**或典当给贷款机构，以获得大量现金， 用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权， 再次销售。
这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业**以后，再租回来自营或委托他人经营。
在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的；同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。 整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。
这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。
房地产开发项目商业计划书
1.0 项目概要。1.1 项目公司。1.2 项目简介。1.3 客户基础。1.4 市场机遇。1.5 项目投资价值。1.6 项目资金及合作。1.7 项目成功关键。1.8 公司使命。1.9 经济目标。2.0 公司介绍。2.1 项目公司与关联公司。2.2 公司组织结构。2.3 历史 财务经营状况。2.4 历...
某房地产开发有限公司薪酬管理办法
职能及业务辅助序列 涉及财务 人力资源 行政 后勤 项目开发等各类员工。3 员工工资列表 的定级标准仅适用于本制度施行后的工资调整和新员工入职定级。在此之前进入公司的员工在原工资不变的前提下进行套级和微调。4 员工工资比例表 5 员工工资的确定 所有新入职员工，由综合部会同用人部门分管副总经理参照 ...