华远·海蓝城二期可行性研究报告。
西安曲江唐瑞置业****。
2011年3月。
华远·海蓝城二期建设项目。
建设单位：西安曲江唐瑞置业****。
西安曲江唐瑞置业****成立于2009年12月21日，是华远置业通过受让西安曲江大明宫投资（集团）****持有的唐瑞置业100%股权而组建的，注册资金5000万元。法人代表孙秋艳。公司地址在西安市浐灞生态区东湖路浐灞半岛a6区16幢2单元103室，邮编710065。
西安曲江唐瑞置业****注重以人为本的企业科学管理办法，本着诚信服务于客户，服务于社会和大众，强化社会责任感和历史使命感，竭尽所能为社会创造财富。
项目建设地址位于西安市浐灞生态区，玄武东路以南，北郊路以东，赵围东路以西。东至中铁西岸国际花园、恒大名都；西至陕西重型机械厂；南至西安煤矿机械厂；北至物流中心；西北方向为辛家庙立交桥；东南方向为东方罗马花园项目。规划用地面积63372.
5m2。
本项目房地产开发总用地面积63372.5平方米（约95亩），本项目总建筑面积约为266098平方米，其中地上建筑面积约为214300平方米，地下建筑面积约为51798平方米。
本项目建设内容主要为：本项目住宅建筑面积200350平方米，商业建筑面积10580平方米，幼儿园建筑面积3155平方米，社区管理用房215平方米，地下车库面积33358平方米，设备间8315平方米，人防工程10125平方米。
表1-1 主要技术经济指标表。
本项目总投资70326.67万元。建设资金**：全部自筹解决。
本项目全部投资内部收益率为40.56%（税后），大于基准收益率12%。项目累计所得税额为9260.88万元，项目的开发可为国家上缴可观的税收，有利于国家财政收入的增加。
本项目房地产开发总用地面积63372.5平方米（约95亩），本项目总建筑面积约为266098平方米，其中地上建筑面积约为214300平方米，地下建筑面积约为51798平方米。项目开发建设投资约为70326.
67万元。项目全部投资内部收益率为40.56%（税后），项目累计所得税额为9260.
88万元。
本项目作为华远集团进入西安市房地产市场的又一大手笔，项目的成功运营有助于扩大华远集团在西安房地产业的市场份额，有助于扩大企业品牌的影响。
房地产业是受宏观经济政策影响较大的行业之一，国家宏观经济政策的一举一动都会对房地产投资、房地产市场造成不小的波动。特别是2010年，房地产业再次成为社会关注的焦点，国家也相继出台了针对房地产业的相关政策，使得房地产业的发展趋势更加难以辨明。因此，较为系统、全面地梳理国家出台的各项涉及房地产业的宏观经济政策，是准确把握和判断未来一段时期房地产业发展趋势的重要前提。
表2—1 2010年国家有关房地产业的宏观经济政策。
根据国家统计局统计数据显示，2010年全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.
5%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.
38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.
5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。
2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。
根据国家统计局统计数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.
3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.
9%，商业营业用房增长29.9%。2010年商品房销售额5.
25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1至11月提高0.8个百分点。
其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.
3%。销售**方面：2010年12月，全国70个大中城市房屋销售**同比**6.4%，涨幅比11月份缩小1.
3个百分点；环比**0.3%。新建住宅销售**同比**7.
6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售****8.
5%，其中普通住宅销售****7.2%，高档住宅销售****12.8%；经济适用房销售****1.
0%。与上月相比，新建住宅销售****0.3%。
其中，商品住宅销售****0.3%，其中普通住宅销售****0.4%，高档住宅销售****0.
2%；经济适用房销售****0.1%。二手住宅销售**同比**5.
0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比**0.5%，比11月份扩大0.
2个百分点。
受国家调控政策的影响，2010年房地产市场总体上呈现出逐步回落的态势，12月份全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.
87点。
图2—1 全国房地产开发景气指数趋势图。
受**调控政策影响，普通住宅类物业成为2010年调控的主要对象。在政策不断收紧下，住宅物业各项指标均出现较大缩水。2010年西安市普通住宅市场投资额161.
12亿元，同比上年下滑14.08%，占全部商品房投资额的83.13%，该比例较上年下滑0.
67个百分点；施工面积1345.06万平方米，同比下滑6.86%，占全部商品房施工面积的90.
49%，该比例较上年下滑2.42个百分点；竣工面积1308.39万平方米，同比下滑4.
59%，占全部商品房竣工面积的91.78%，该比例较上年下滑2.66个百分点；新开工面积1281.
28万平方米，同比下滑0.95%，占全部商品房新开工面积的89.95%，该比例较上年下滑1.
22个百分点。
市场销售方面，2010年西安市普通住宅类物业销售面积1246.98万平方米，同比上年**2.39%，销售金额为747.
21亿元，同比**30.53%；普通住宅销售面积在商品房中所占比例为87.28%，该比例较上年下滑了3.
81个个百分点。
图2—2 2010年西安市普通住宅物业各月成交走势图。
销售**方面，2010年西安市普通住宅成交均价为5992元/平方米。从历年房价走势来看，近两年随着房地产市场的热销，普通住宅成交均价也直线上扬。从2010年各月房价走势来看，4月新政影响下，2季度全市普通住宅成交均价出现下滑走势，但3季度以后，在通胀预期影响下市场观望迅速结束，市场销量的迅速好转也促使普通住宅成交均价持续上扬，年末伴随着开发企业保业绩而采取的大规模**活动下，住宅成交均价出现小幅回落。