小区项目建议书

***建设小区。

项目建议书。

建设单位：**

编制单位：江苏大洲工程项目管理****。

编制人：**咨登***

**：189***

编制日期：2016年05月。

目录。一）项目名称：成立房地产开发公司建设小区。

二）项目建设单位：江苏省***

三）项目建设地点：江苏省***路南、**河西、s323北侧。

四）项目建设内容：本项目一期规划占地面积约：68085平方米（合102亩），其中腾飞西路代征道路用地面积为7241平方米，沿河代征绿化用地面积为3358平方米，建设净用地面积为57486平方米（合86.

18亩）。共236套（多层156户、排屋80户）,容积率：小区整体容积率为1.

46，一期项目容积率为1.16，建筑密度为23.37%，绿地率为32%，建筑高度不大于22米；规划地上总建筑面积为66633平方米，住宅面积为34761平方米，商业门店17933平方米，9层酒店7648.

78平方米，配套物业用房及会所1255.8平方米，车库面积共5034平方米（多层的车库3115平方米，阳光排屋的车库1920平方米）。住宅面积中1+6+1f多层是20557平方米（阁楼1869平方米），占地约21亩，作为***职工拆迁安置，阳光排屋14204平方米。

建筑结构采用框架结构，多层加电梯。同时，建设道路、绿化、围墙及沿张赣河旅游观光带等附属设施工程。

本项目一期建设将分两步实施。

第一步***自建5栋1+6+1f安置房，由***成立的房地产开发公司出资代建，按照***城镇布局规划，居民点建设进度安排，拆迁安置的156户(共5栋1+6+1f多层)时间比较紧迫，又考虑到安置户的经济承受能力，作为安置房的21亩土地不采取土地出让形式，即不办理房屋产权等相关证件，此5栋156户仅限***职工拆迁安置户购买，安置房利用***的建设用地指标，按照岗埠生态***家园小区的规划建设。安置房无土地出让费，又减少了规划建设部门的一些规费，成本较低，**也相对较低，而且还减少了很多审批环节，同时也加快了小区建设进度。

第二步在安置房建设的同时，再进行阳光排屋和商业门店等商业开发，由***新成立的房地产开发公司申请办理土地招拍挂程序，按照房产开发的流程，分步实施。

一期项目建设完成后，最终按照***职工的需求和地方产权相关政策，安置房补交一定的土地出让金及配套费，补办产权证。

五）项目估算投资：一期开发总投入约15944.31万元（详见计划成本费用表）。

项目一期分两步实施。第一步自建5栋1+6+1f安置房，成本投入约为4265.04万元。第二步阳光排屋和商业门店商业开发，成本投入约为11679.27万元。

一期计划成本费用表。

六）效益分析：

一期项目实现全部销售约18982.18万元（详见计划销售收入表），开发总投入约15944.31万元，实现利润约为3037.83万元，开发利润率约19.05%。

结合城乡挂钩土地周转指标1349.72万元，土地拆迁补偿约1303.6万元，除去拆迁成本1065.

88万元，岗西路修建的投入650万元，**综合收益为3975.27万元，收益率为24.93%。

一期计划销售收入表。

***物华天宝，人杰地灵，民风淳朴，资源丰富，风景优美，气候宜人，**位于***市***区西郊，**工业园西首，交通极为便利，东邻***市区，西毗***民航机场，陇海铁路、徐连高速公路和323省道东西贯境，素有“江苏农垦交通第一场”美誉，**更是处于市际旅游交集区，是旅游观光必经之地，西距***水晶城、温泉度假村25公里，周边还有黄川草莓采摘基地，草舍西红柿园，江浦生态观光园等国家级乡村旅游景点，给游客带来不同的视觉体验和感官享受。

2015年，**新一届领导结合***优越的地理位置、秀美的田园风光为依托，以***高效农业为切入点，将农业与旅游相结合，促进***旅游产业的发展。当前，**现已形成规模化的鲜切花高效农业生态园、万亩高标准水稻基地、特色蔬菜种植园和大规模养殖水塘。**目前为江苏省最大的鲜切花生产基地，总面积2000多亩，年产商品鲜切花近亿枝，鲜切花产品主要有：

百合、郁金香、非洲菊、鹤望兰、蓬莱松等八大类，100多个品种及数十种盆栽鲜花，以花色艳、品质佳闻名，极具观赏价值。特色蔬菜种植园总面积约300亩，主要种植水果黄瓜、西红柿、洋香瓜、西瓜、西葫芦、西兰花等20多个蔬菜瓜果品种。沿海高速公路与张赣公路南北通连，鲁兰河、淮沭新河及马河三河水东西并流，与河岸边的杨树林交相辉映，4000多亩养殖基地和200多亩的垂钓观光园水产品丰富，主要水产品有鲤鱼、鲫鱼、黑鱼、龙虾、泥鳅、南美白对虾、河蟹等。

项目建议书主要阐述项目建设的背景和提出的理由，建设的必要性、对其功能设置进行分析，提出建设规模，项目组织和实施进度计划、投资估算与资金筹措和社会效益分析。同时，根据场地的条件，提出项目的初步建设方案，并提出项目有关建议和意见。

一）必要性。为了***建设集中、集约用地，加快***生态旅游、解决***发展用地指标，整合***土地资源。**有着发展生态旅游的天然优越条件，具有资源、环境、社会经济和政策等方面的优势，为其生态旅游产品开发、城乡一体化建设提供了重要的基础条件。

本项目以推进生态旅游发展为契机，结合国家关于建设用地城乡挂钩文件，要减少分散建房，鼓励居民集镇集中购房，满足***居民房屋拆迁安置需求，项目在充分利用各种优势资源的基础上，建设环境优美、功能完善的一级居住新社区，并能有利的解决***居民拆迁安置矛盾，因此，项目的建设是十分必要的。

二）项目方案：本期项目建设用地规模约为86.18亩，土地招拍挂65.

18亩，计划安置拆迁户数156户。项目建设内容包括：规划地上总建筑面积为66633平方米，住宅面积为34761平方米，商业门店17933平方米，另有9层大酒店7648.

78平方米，通过招商，由经营人自建。配套物业及会所用房1255.5m，车库面积共5034平方米。

其中住宅1+6+1f多层为20557平方米（阁楼1869平方米），共5栋，（占地约21亩），作为***职工拆迁安置，阳光排屋14204平方米，及沿街门店商业开发对外销售。同时，建设道路、绿化、围墙、沿河景观等附属设施工程。

三）总投资。经初步估算，土地费用约4888.5万（土地成本预期挂牌成交价按75万/亩），前期费用397.

74万，基础设施及其他建设费用2329.83万，小区建安费6753.31万元，其他税费1574.

93万元，总投资估算约15944.31万元。

四）效益分析：

1、经济效益：一期项目实现利润约为3037.83万元，开发利润率约19.05%。*综合收益为3975.27万元，收益率为24.93%。

2、社会效益：本项目考虑到***小城镇化建设，引导***居民集中居住，改善居民居住条件及***环境，进一步推进城乡挂钩政策的实施与循环发展，安置房不采取土地出让形式，成本较低，房地产开发利润率主要收益**商业门店及阳光排屋的商业开发，利用城乡挂钩建设用地指标的转换，使***土地增量增值，充分体现城乡挂钩政策的优越性。同时又完成了部分***基础设施建设，对***发展农业生态旅游打下了一定的基础。

3、土地效益：本项目把城乡挂钩政策与***城市化建设充分结合起来，通过***居民的拆迁安置，土地整理，不仅增加了大量农业用地，又增加了建设用地周转指标，建设用地指标费又能用于拆迁户的安置补偿，使***土地统筹利用进入良性循环，城乡挂钩政策也得到了连续性循环发展。

统筹城乡发展，发展现代农业，建设社会主义新农村是新时期“三农”工作所面临的重大历史任务。按**提出的“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的目标要求，以科学发展观为指导，构建社会主义和谐社会，对生态环境的要求越来越高。

***所处的区位是淮河流域的厚机之地，又是花果山文化旅游轴线的中心地段，具有丰富的人文景观和独特的生态环境景观。随着国内外旅游业的蓬勃兴起，人们开始追求更高品位的休闲旅游，返璞归真、崇尚自然、回归自然，已成为一种时尚，以文化、生态内涵为主题的休闲旅游，已成为现代城市居民普遍的热切期望，将是旅游业今后发展的主流和方向。把现代科技农业、生态农业和观光旅游有机地紧密结合在一起，打造出一个有别于城市旅游资源的，以农业科技为依托，融自然风光和农事活动为一体的亮丽的现代农业旅游区，以此作为一个高新科技农业窗口，吸引***市民和外地旅游者，满足城镇居民物质生活与精神生活日益提高，对生态旅游景区的需求。

通过科技农业、生态农业景观，增添花果山沿线生态休闲旅游的亮点，通过旅游载体，又增强示范园的辐射功能。

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