房地产广告策划

房地产广告策划的主要内容：

1) 房地产项目立项前的市场调查与土地使用权的取得。

2) 消费者心理分析。

3) 规划设计和目标消费者群定位。

4) 房地产**定位策划。

5) 房地产广告稿策划。

6) 物业管理介入的前期策划等。

1. 房地产项目的市场调查与土地使用权的取得。

1) 房地产项目的市场调查。

房地产项目立项前的市场调查主要是对所要开发的房地产项目所在城市的未来发展规划与城市建设、市区发展中的工业、商业、文化、教育布局等进行调查。同时亦应对居民对未来住宅的喜好以及本市房地产企业的数量、未来房屋需求总量等展开调查和进行**。

首先，能为房地产项目的选址提供一个准确的把握度，尤其是未来的潜在增值数将会直接影响到房地产开发项目的成败。

其次，能对本市其他房地产企业的数量、其他房地产开发商的侧重点（比如是侧重开发经济型住房，还是单身贵族、豪华住宅区，等等），有了一个准确的了解，知己知彼，方能百战百胜。

另外，可以**出本市今年若干年内房地产的潜在需求量，进而能对未来的销售**有一个准确的把握，。

2) 土地使用权的取得。

a) **地段论。

b) 山水风光论。

c) 教育熏陶论。

2. 消费者心理分析。

消费者为什么要买这样的房子而不买那样的房子，为什么同样大面积的住宅，有人喜欢中间的户型，有人爱住靠东向的，有人偏爱远离马路的住宅，可也有人则偏偏要选择紧挨马路边的住房……这些都属于不同购房者的不同心理差异，为以后整个房地产广告策划提供了一个科学的依据。

作为购买房屋的消费者，他们的心理需求往往呈一种不断发展的可变性状态。这一不断发展的可变性状态实际上也是马斯洛所提出的需要层次论：当人的低级需求达到一定程度的满足后，就会产生新的高一级的需要。

此外，还应看到购房心理的可诱导性。根据心理学研究得知，人的心理需求是可以诱导的。从前的人们能够买一套属于自己的住房就是他的全部心理需求。

但是随着人们生活水平的不断提高和人们物质生活的日渐充实，消费者对房屋的需求就开始从单纯买房子发展为购买生活方式，把追求高品质的生活方式作为自己购房的主要理由。因此，物业管理的好坏、智能化程度的高低、游泳场馆的有无等，都常常作为一套房子能不能顺利卖掉的主要原因。因此，在进**地产规划时，准确把握消费者的购房心理是非常重要的一个环节。

3. 对规划设计和目标消费者群定位。

对规划设计和目标消费者群定位进行策划是房地产广告策划中一项很重要的内容。这是因为当决定开发一个房地产项目时，如果能对将要开发的楼盘进行高水平的规划设计的话，则是提高未来该住宅区的品位与能否受到消费者喜爱的重要前提。因此，，力图经过这样的策划准确进行该房地产项目的市场定位，力保房地产项目开发成功。

在规划设计与目标消费者群定位进行策划时主要有以下内容：从指导思想上讲，应把取得经济效益与环境保护和社会需求巧妙地结合起来，设计出最佳的居住环境。具体来讲，在对规划设计进行策划时应分清：

是喜欢优美生态环境的居住地，还是钟情于山水风光的地区，或者说是归依与更具文化内涵的地域等等。此外，在21世纪小区设计中应以人为本，充分考虑到现代人的种种高品位享受。同时，房屋结构科学、布局合理、户型巧妙实用，小区绿化面积与文化设施等都是规划设计时应重点考虑的内容，力争充分满足现代人个性多样化和生活多样化的现代生活需要，使购房者有一种真正的、发自内心的家的感受。

此外还应注意，小区规划设计应注意结合所在城市的各自不同的特点，不能不考虑城市间的不同，更不可将欧化、洋化风格硬性照搬过来。

小区的规划设计还应考虑重在小区的独具特色上下功夫，多铸特色文章。比如以山水林园为主题的设计、以环保生态为主题的设计、以商业购物为主题的设计，等等。

4. 房地产**定位策略。

。房地产定价策划是全部房地产开发项目中非常重要一个环节，它包括房屋**的制定、**运用中的灵活把握以及在不同营销情况下为了实现预期销售目标而进行的种种相关**活动。

具体来讲，在制订楼盘**时要对以下因素给予重点考虑：

1) 成本因素。

2) 市场竞争因素。

3) 楼盘自身因素。

4) 购房者与当地法律、政策对其的影响力。

**定位具体操作方法：

选定楼盘销售时的平均**。任何一个楼盘在其销售时都要首先制订出一个平均**。主要内容是根据楼层的差别来订出各自在**上的不同。

一般在制订时要先确定一个基础点楼层，使这一楼层的等于整座建筑物的平均单价，然后根据其他楼层与这一楼层的**差别度进而制订出整栋楼房各楼层的具体**。比如，开发一栋共计七层的楼房，应以三四层为基础点楼层来制订出销售**。假设为每平方米5200元，那么五层则可以在这一价位上递减150元，二、六层可递减300元，顶层可递减450元，而底层则可根据临街、朝向等来灵活制订。

付款方式的确定。付款方式主要有一次性付款、建筑中分期付款、银行贷款、期房预付首付和开发商贷款等。一次性付款指购房人签约同时将全部房款一次性付给开发商。

建筑中期付款指全部房款分成若干批次，购房者根据建房进度逐步付款的方式。银行贷款指购房人在购房时向银行提供相关的担保质押文件后，经过银行审查通过后得到房屋总造价的部分贷款，然后根据双方约定按时向银行偿还所贷款之息，并提供该房屋产权作为偿还担保的一种付款方式。期房预付首付款是指楼盘还未开始建筑或者刚刚开始动工就由购房者先期交付一定比例的首付房款，差余部分可分期支付或申请银行贷款支付。

这一方法的最大好处就是在房价上可以比购买现房便宜不少，对许多并不急等着入住的购房者来讲，这一付款方式是他们比较容易选用的方法。另外，目前在我国一些城市还有一种开发商贷款方式。就是购房人在交了一定的房款后，在以后的若干年内按月分期付清给开发商所欠款项的一种付款方式。

5.房地产广告策划。

要想使开发商开发的房地产项目能够如期销售出去，房地产广告策划是整个售房工作中必不可少的一个环节。在进**地产广告策划时，首先要制订一个广告内容计划书，主要内容有：所开发的楼盘有何独特的卖点，其目标消费者为哪一个阶层的市民，在将要展开的广告活动中最想要传递给消费者什么样的销售信息，所要开展的广告活动具体将分为几个步骤，广告费用总数和广告**的选择，等等。

在**的选择上，房地产广告以电视、户外、报纸等多种**综合传播效果最佳，虽然投入的费用看起来比其他产品做广告时所花费用高不少，但由于购房不像买其他产品容易下决心，大力度的宣传方可见效，否则很难达到目的。

6.物业管理的前期介入策划。

近些年来，由于人们认识水平的不断提高，物业管理已经在整个的楼盘销售中占据了一个不容忽视的位置，消费者既买物业又买服务的观念已日渐形成。同时，一个良好的物业管理则有利于塑造房地产项目品牌，提高房地产商的知名度。因此，物业管理的好坏就与房地产商的信誉形成了一个不容置疑的对比关系。

所以，在这一形势下，物业管理的前期介入策划已经成为整个房地产广告策划中一项不可缺少的内容。

物业管理前期介入策划的主要内容包括：

1) 物业管理者的招聘与岗前培训。在培训内容方面主要应培养他们为业主服务的自觉意识，如何保护业主的利益不受侵犯，等等。

2) 整个物业管理费用预算数目的制订与物业管理费的收取，以及如何协调物业公司与业主的关系。

3) 楼盘及相关设施的维修服务，以及服务费用如何收取。

4) 各项保险费用的支出与业主对物业管理方面的要求。

5) 环境绿化，如何处理乱占小区共用地，以及如何做好清洁卫生等。

6) 防范偷窃，消防与小区的安全保卫等，在这项中要特别注意如何制订一套小区保安员培训工作计划。

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