房地产开发项目工作总结

广西长生房地产开发项目工作总结。

2011年即将过去，转眼间我们广西长生房地产公司将走过了十个年头。回首这十年，内心不禁感慨万千，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。在这十年中，非常感谢公司及各级领导给予工程部这个成长的平台，令我们在工作中不断地学习、不断地进步，慢慢地提升了各自的素质与才能。

回首这十年，我们走过人生很重要的一个阶段，使我们懂得了很多，领导给予了我们太多的支持与关爱，在此我作为代表向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢！因为有了你们的协助才能使我们在工作中更加的得心应手，也因为有了你们的帮助和努力，才能使公司的发展更上一个台阶。

这十年来我们工程管理部，绝大部分精力用于项目的建设、施工管理工作上，工作范围广、任务重、责任大。但都能较好地履行了各自的行政职务和专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性及团队执行力，较好地完成了：广场公寓、水东公寓及海豚湾大厦这三个项目的工程建设任务。

现将十年来所有的项目工作总结汇报如下：

一、生产任务完成情况：

1、开发项目：所开发的项目有三个项目：其中2002年11月开工至2005年8月竣工的广场公寓。

一、二、三、四期工程建筑面积共40053.60㎡，预算总投资约21，868，885.64元；2004年6月开工至2005年9月竣工的水东公寓四幢建筑面积共23433.

73㎡，预算总投资约15，427，715.75元；2007年8月开工至2011年3月竣工的海豚湾大厦建筑面积共89334.73㎡，预算总投资15，3057，806.

56元。（由于财务人员未能提供各楼盘建设施工所投入的各项费用，所以不能得出准确的工程平方造价，准确的项目总造价及平方单价财务人员正在核箅中）。

在开发的楼盘中有砖混结构七层的广场公寓及水东公寓项目，也有地下二层地上高达28层(包括空中花院、楼中楼共30层)的框剪结构、高度达99.98米的海豚湾大厦项目，三个项目合计建筑面积15.3万㎡，预算总投资约2亿元，三个项目自2002年启动以来经过十年的努力，在全公司员工的共同努力和配合下，已圆满竣工。

项目的建成，树立了公司良好的社会形象，是我们公司在房地产行业的起步和标志，同是亦是我司走向市场发展的第一步，是全体公司员工值得骄傲的显著地标和成绩。

在十年来项目的建设中深刻的体会到一个企业要在现有的市场经济条件下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十年来，工程管理部也肩负着巨大的挑战，以后我们公司开发项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在以后的工程建设中必须要更加努力和细心，具体心得如下：

第一步：思想观念创新：

现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干、巧干，要避免遭受到市场经济的淘汰。目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过三个项目十年的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程项目开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。

第二步：管理模式创新。

俗话说：国有国法，家有家规。对我们工程管理部来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济效益。

在项目中仍然存在老的管理模式，新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式，毕竟以后我们公司开发的项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目，无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程，我们要在这个过程中认真学习和创新并逐步实施新的管理模式，我们要学会创新的管理模式是什么样子？每个职工对自身的要求应该是什么样？全部门应该怎么去做？

都是有待大家认真思考的问题。

第三步：技术力量创新。

通过十年来的项目开发建设，我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷，对新事务的领悟能力不够，对新施工工艺掌握不全面，对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距，因为对某一项技术要求监督的不到位，很容易就会让施工方有机可乘，这样也会公司带来不必要的经济损失，因此我们部门每个人将应该为此制定了一个学习计划，边学习边交流边考核，以此来提高个人的技术处理能力，同时亦应招揽更多的人才为我所用，用才生财，为以后工程项目的建设做好充足的准备。

二、工作中存在的主要问题及总结：

1、企业形象：一个楼盘的销售**，不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、**定位等因素，客户对楼盘的要求已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。

2、项目前期：一个项目的成功与否，项目的前期论证是最重要的。前期应做好充分的论证，包括可行性和设计阶段及图纸会审，这样虽加大了前期的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，前期的投入是事半功倍的。

可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，每每项目虽然做了但也是流于形式，靠感觉去上项目，这是非常危险的。虽然现在可以说此项目基本成功了，但对下一个项目我们应充分掌握消费者的心理，准确地估计市场的容量，制定好完美、可行的销售计划。另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。

3、项目设计：

1）设计和施工图纸的审核工作：

项目设计：以海豚湾大厦为例，该项目的设计是公司根据地块的定格结合实际情况进行的，设计分为前后两部份相结合而成、再作通风、透光考虑处理，其特点是节约土地。在同一土地面积上设计出最大的建筑面积，同时亦达到国家规定的各项建筑指标。

平面设计（户型）较为合理分为大、中、小户型，户型的多样化。层高（3。1米）给后来销售带来畅顺，不足的是绿化面积小，小区设施不够全面从而制约了小区档次。

外立面设计：海豚湾大厦外立面设计为涂料饰面、塑刚窗、方钢阳台栏杆，飘窗部份用方钢做百叶上下连接装饰、整幢楼成l型。总体来说是较为合理外观形象也不错，但设计时没有考虑到日后所使用的建筑材料因材质问题会产生不良的效果。

特别是外立面部份使用轻质节能砖作为填充墙材料，对外墙抗裂效果十分差等等不好的效果。所以后来我们作了调整及设计变更。

2）图纸审核：

建施图审核方面通过祥细分析审核，把原设计的一些不较合理的漏洞调整及校核，并把紫豚阁一个户型作了相应调整。其它部分并没有太大的问题。设计基本能达到了我们的要求。

外立面设计存在的问题是外墙面层装饰是采用涂料饰面，飘窗上下部分用60*60方钢做百叶窗式装饰。大阳台采用隔层砌块做空调机蔗挡，这几项设计都没有考虑到其楼房使用时间长短所产生的后果。其一，外墙涂料饰面工艺在我们广西地区使用由于受气候条件的影响和涂料工艺的不成熟所致，一般三年后极易开裂及退色。

且用较好的涂料**亦不低，所以我们改变为帖瓷砖饰面。从而基本上解决外墙面层开裂的问题，同时亦不增大工程造价。其二，采用方钢烤漆做百叶，由于采用的是铁质材料表面烤漆使用期限最大不会超过十年。

就会因油漆老化生锈而要进行维修养护油漆，否则会通过锈水的外流腐蚀墙面给后期业主造成麻烦。所以变更为采用铝合金做百叶，从根本上解决了这个问题。其三，为了减轻楼层承重荷载和整体立面效果通过分析取消了大阳台隔层砌砖蔗挡的设计，改为栏杆围栏这样效果更好。

同时亦达到减轻荷载，节约成本的效果。商场立面变更是根据黄总指标和使用功能要求而改变的效果甚佳，但**昂贵。

尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可高达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少（如海豚湾大厦原设计图纸钢筋含量70.83kg/㎡，后来经过审核优化设计为60.

29kg/㎡，节约10.54 kg/㎡，合计节约钢材达950吨，按5000元/吨计节约成本达450万元）。合理科学的设计，可降低工程造价10%。

但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。

4、工程质量与施工安全。

我们公司所开发的三个项目工程在质量上都能一次性顺利通过质检、监理、设计等单位的验收，且未发生过重大的质量安全事故，在确保工程质量和安全的情况下，成功地在一年时间内完成了水东公寓的施工，取得了非常好的成绩。但是，由于我们的部分项目在未具备验收的情况下强行验收，引起了在售后服务过程中存在问题比较多，给业主造成了一些很不好的印象。存在的质量问题主要在以下几个方面：

1）海豚湾大厦2009年8月8日出现的技护桩坍塌事故，造成直接经济损失达100多万元，间接损失达2000多万元，工期延长3个月。通过分析，造成事故的起因有以下方面：

由于基础土方开挖工期的拖延错过了最佳施工期，应该在旱季基础施工的而拖到在雨季施工；

没有详细了解地下管网情况和构建筑物有效保护的情况下盲目施工；

没有严格按设计要求进行施工，设计上的支护桩是由二道锚索锚固的，施工过程中要求变更部份只做了一道锚索锚固；

缺乏深基坑施工的经验，施工过程中由于出现大量的流砂没办法及时处理而引起其它问题的并发。

2）海豚湾大厦主体工程出现转换层大梁龟裂的质量事故，裂缝产生的原因有以下几方面：

混凝土水热化过程。混凝土水热化反应是放热过程，每克水泥放出热量约356～461j，该热量聚集在厚大结构内部不易失散。水泥水化热引起的温升一般达到20～30℃，而混凝土水热化过程温度超过30℃以上，有时更高。

在常温条件下水泥在3天内放出热量是总水化热的一半左右，使得混凝土内部升温。在浇灌后3～5天内，内部温度的上升使混凝土表里形成很大温差，降温时，内部对外部的收缩形成约束，其表面将产生很大的拉应力。当混凝土的初期抗拉强度不足以抵抗内约束拉应力时，表面将会出现裂缝。

干燥收缩。混凝土拌合水中有80%的自由水要蒸发，自由水的逸散一般不引起收缩，但混凝土过于干燥而形成吸附水脱水时，其产生的干缩却是不容忽视的。厚大结构的表面干燥收缩快，中心干燥收缩慢，表面的干缩受到中心部的约束，将在表面产生拉应力，这往往也会促使裂缝产生。

控制裂缝的措施。

预防温度裂缝，可从控制温度、改进设计和施工操作工艺、改善混凝土性能、减少约束条件等方面着手，一般，控制裂缝的方法及措施有：

尽量选用低热或中热水泥配制混凝土或掺用粉煤灰，降低用灰量，以减少水化热。选用良好级配的骨料，严格控制砂、石含泥量，加强振捣，保证混凝土的物理力学性能。大体积混凝土中一般应掺用缓凝型减水剂，如木钙粉等。

这些措施都能一定程度上减少因温差原因造成的开裂。

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