（2009-6-15）
主讲：韦俊军。
房地产项目提案主要分为课题式提案和框架式提案，这里主要讲解的是框架式提案。
框架式提案一般可分为以下内容：
一、前期可行性研究。
1、背景分析。
1）宏观分析
上网搜集数据及权威的行业信息，用以分析目前中国房地产大环境。较好的**有中金公司、易居中国、世联等。
2）区域投资环境。
a、列举gdp、社会零售总额及居民储蓄等数据（反映一个城市的消费力）
b、区域规划发展。
c、房地产市场（可以参考绿城人居网的行业信息）
ps：相关规律性指标：
a南宁市住宅市场年均交易量约150亿；
年均销售面积约450万平方。
b区分客户实力，可根据其交易面积衡量：
年销售面积在10万平米至12万平米的为高等水平；
年销售面积在6万平米至8万平米的为中高等水平。
c可根据房价确定楼盘的档次：
高档物业： 7000元/平米。
中高档物业：5500元/平米。
抵挡物业： 3800元/平米。
二、市场分析。
1、板块分析。
以南宁为例，分为5大区，每个区可以分为数个板块。以锦绣豪庭为例，它属于旧城改造板块，河堤建设较好，但相对而言居住环境较差。提案时，应扬长避短，描绘愿景，将其附近的台湾街、南城百货纳入板块中，以此形成新商圈，有助于楼盘形象的提升。
南宁市板块划分：
青秀区： 凤岭板块；仙葫板块；柳沙板块；（中心城区）；
西乡塘区：北湖板块；西大板块；新秀板块；相思湖板块；
江南区： 西园板块；星光板块；壮锦板块；
兴宁区： 朝阳板块；望州板块；东沟岭板块；
良庆区： 大沙田板块。
2、竞争分析。
1）竞争原则。
竞争对手的归类：地域相似的；产品相似的；客群重叠的；对本案有借鉴意义的。
2）竞争分析法。
归纳自身的优势、劣势，进行详细分析；
3）竞争力评价体系。
从景观、区位、产品、形象、**、规划等六个方面与对手进行比较，知己知彼，放大优势，规避劣势。
3、客群分析。
客户群的分类与特点：
1） 公务员：一般为二次置业，讲究安全与私密性；
2） 企业高管：对户型、环境的要求较高；
3） 高校教师：需求复合型、有文化底蕴的社区；
4） 个体户/外地客商：为二次置业，因工作节奏较快而较讲究舒适度，喜交流、群居；
5） 青年白领：年轻、时尚，关心交通、**，考虑婚房过渡；
6） 投资客：看楼盘是否保值、增值。
7） 工薪阶层：消费量不足，关心总价，喜三居、园林，讲究邻里关系。
在其中区分哪些是楼盘的主力客群，哪些是偶得客群。
4、项目分析（本体分析）
1）基本信息。
包括地理位置、交通、附近商铺等等。
2）swot分析。
主要分析楼盘的优势、劣势、竞争、威胁。
以锦绣豪庭为例，作出swot分析如下：
s：位于成熟老城区，原住民较多；临近公园，景观好；有大型商场南城百货；
w：通达性差；昭示性差；
o：龙腾路改造，搭上行业调整头班车；
t：竞争对手台湾街户型紧凑，**较低，易造成客户分流。
3）策略。so组合：即发挥优势，利用机会。
sw组合：即发挥优势，回避劣势等。
三、市场定位。
项目定位：即是什么。
客户定位：即卖给谁。
形象定位：即长什么样。
产品定位：即什么货。
**定位：即什么价。
其中，客户定位可采用以下分析方法。
四、执行（action）
1)回顾分析。
将之前作的分析、定位总结，推出客户诉求，从而提炼广告语。
2）排期。a 时机。解决的是什么时候投放的问题。
b 载体。解决的是选择何种载体进行投放的问题。
c 公关活动。
3）效果预估。
描述整个方案将达成何种效果，给客户一个预期展望。
五、财务分析。
主要是费用预算，包括成本、税金，以及效益分析。
房地产逼定技巧
注 付出就会有回报，细节问题的 会让客户感觉贴切 放心 感动并增加其下定的信心。7 采取一种实际行动。注 如填写定单，起身握手引导客户，不给其犹豫 反应之机会。8 诱发客户惰性。客户在定时需要勇气。业务员希望成交，其实客户也希望成交，诱发他惰性，楼盘虽多，合适自己的楼盘其实并不多，比较下去，累，算了...
房地产项目介绍说辞
此外，小区采用人性化的人车分流设计，道路系统，人行景观，车行车道，实行人车互不干扰，最大程度的提升小区内部人行安全，降低车辆噪音。1 3的车位配比，地面及地下车位设置，保证了小区业主停车的方便和安全，地面车位更采用环保先进的草坪格将停车区塑造为植草区，降噪降尘。小区内部配套齐全，1800平米的社区幼...
房地产售楼部暖场活动提案
暖场活动的目的 1.加强开发楼盘与社会公众的关系，始终保持旺盛的楼盘活力。2.使项目概念具体化，提升知名度和美誉度。3.提高到访率，活跃现场气氛，延长到访时间，最终达到销售的目的。我们选择暖场活动的标准 主要风格追求一种热烈喜庆和庄重大气的基调，有效提升项目形象。配合具体的营销活动，符合推盘节奏。符...
房地产项目运营管理“管”什么
明源君说 伴随持续的宏观调控和市场竞争的持续加剧，依靠土地增值的粗放时代已经一去不复返了，转而以勤练内功，依靠运营增值的模式渐渐为广大房企所接受。某种意义上，中国房地产企业做大做强必将走向不同业态以及不同区域的跨区域 多项目运营状态，而在这条成长的路上，能够在同一时间同时运作多个处于不同区域 不同开...
万科房地产项目管理流程
保密等级 绝密级。流程目录。一 人事行政部。行政 01 会议管理流程04 行政 02 专项档案管理流程05 行政 03 固定资产采购领用管理流程06 行政 04 公文管理 发文 流程07 行政 05 公文管理 收文 流程08 行政 06 办公用品采购领用管理流程09 行政 07 网络信息管理流程10...
房地产项目全程策划服务合同
6 各阶段营销推广方案。项目各阶段认购 开盘方案 项目各阶段销售计划 项目各阶段营销节点sp公关活动策划 推广阶段划分 分阶段推广战略 分阶段推广主题 项目媒介组合战略制定 媒介投放频率与媒介分布组合。第三条费用及付款方式。1 经甲乙双方友好协商，双方均同意乙方收取的营销策划服务费用为万元整。2 付...
房地产收入确认条件及房地产出租
收入确认必须满足下列条件 1开发产品己竣工验收合格，取得竣工备案表。2己与客户签订房屋销售买卖合同，并履行相关法律手续 3房屋己取得或确信可以取得 4房屋开发成本能够可靠计量。5房屋经客户验收，买卖双方办妥房屋移交手续。房地产出租。房地产开发企业的房屋和土地，除作为商品对外销售和转让外，还可以对外出...
房地产开发项目工作总结
广西长生房地产开发项目工作总结。2011年即将过去，转眼间我们广西长生房地产公司将走过了十个年头。回首这十年，内心不禁感慨万千，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。在这十年中，非常感谢公司及各级领导给予工程部这个成长的平台，令我们在工作中不断地学习 不断地进步，慢慢地提升了各自...